ÖDEME MODELİ · SÖZLEŞME
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: nelere dikkat etmeli?
Kat karşılığı modelde arsa sahibiyle müteahhit arasındaki ilişki, noter huzurunda düzenlenen bir sözleşmeyle çerçevelenir. Paylaşım oranından tapu devrine, sözleşmenin her maddesi her iki tarafın hakkını korumalı.
Tanım
Kat karşılığı sözleşme nedir?
Temel yapı
Arsa sahibi, yapılan işe karşılık müteahhide yeni binada daire veya işyeri verir. Sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini — paylaşım oranı, teslim tarihi, teminat — bağlayıcı şekilde belirler.
Resmi şekil şartı
Sözleşme, tapuda pay devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme resmi geçerlilik taşımaz.
Oran
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Belirleyici etkenler
Arsanın emsal değeri, imar hakkı (emsal/KAKS), bölgenin satış rayici ve inşaat maliyeti birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Bağımsız değerleme
Oranın adil olduğundan emin olmak için SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan görüş almanızı öneririz — biz bu süreci de yönetiyoruz.
Güvence
Teminat ve ipotek
Yapı ruhsatına ipotek
Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı, inşaat üzerine ipotekli satış vaadi veya teminat mektubu talep edilebilir.
Gecikme cezası
Sözleşmede belirlenen teslim tarihinin aşılması hâlinde günlük veya aylık gecikme cezası maddesi, malikin en önemli koruma araçlarından biridir.
Tapu
Tapu devri ne zaman yapılır?
Kat irtifakı sonrası devir
Bina yıkıldıktan sonra tapuda gerekli şekil değişikliği yapılır ve taşınmaz arsa tapusuna dönüşür.
Daha sonra yeni bina için yapı ruhsatı alınır. Hafriyat çalışmaları tamamlanıp temel atıldıktan sonra kat irtifakı kurulur ve herkes kendi bağımsız bölümüne ait kat irtifaklı tapusunu alır. Asıl devir işlemi de kat irtifakı kurulduktan sonra gerçekleştirilir.
İnşaat tamamlandıktan ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra ise kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir ve herkes kat mülkiyetli tapusunu alır.
Kontrol Listesi
Arsa sahibini koruyan maddeler
Sözleşmeyi imzalamadan önce şu maddelerin bulunduğundan emin olun:
Sözleşmede olması gerekenler
- Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı
- Teslim tarihi ve gecikme cezası
- İpotek şartı
- İnşaat kalitesi ve malzeme standardı (teknik şartname)
- Fesih ve cayma koşulları
SSS
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Evet. Tapuda pay devri içerdiği için sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme resmi geçerlilik taşımaz.
Paylaşım oranı ortalama ne kadar?
Arsanın emsal değeri, imar hakkı (emsal/KAKS), bölgenin satış rayici ve inşaat maliyeti birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Müteahhit sözünü tutmazsa ne olur?
Sözleşmedeki teminat/ipotek ve gecikme cezası maddeleri devreye girer.
Tapu ne zaman bana geçer?
Tapu hakkı, eski binadan yeni binanın iskanı alınana kadar arsa sahibinde kalır; sözleşmeden sonra tapu oranı, paylaşım oranına göre güncellenir. Sadece oranı değişir.
Sıradaki Adım
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
Parsel ve imar durumu incelemesi, emsal hakkı hesaplaması ve size özel ön fizibilite raporu — herhangi bir ücret veya taahhüt gerektirmez.